Фз 214, все о участие в долевом строителсьстве, пояснения и коментарии

Существует много мошеннических схем, недобросовестных организаций. Мысли об этом могут вывести из себя, не давая покоя. Обилие предложение от различных организаций, бывают очень заманчивы, многие в попытках сэкономить, поддаются многим соблазнам. Для того чтобы вас защитить, правительство выпускает множество законов, поправок. 214 фз, особенно включая новые поправки способен защитить от многого. Хотя изначально закон вышел сырым, и много людей пострадало от мошеннических схем. Существует отдельная категория дольщиков, которые при малейшем нарушении сроков сдачи, даже на незначительное время, бегут в суд за неустойкой. Современный закон доработан, это недостаток устранён.

Статьи

Суть закона 214 фз

Долевое строительство стало обретать популярность, появились и законодательные нормы, эффективно защищающие интересы, дольщиков, застройщиков. 214 фз об участии в долевом строительстве как раз для этого. Главный документ – Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве», датированный концом 2004 года. В 2018 вступили поправки к 214 фз, регулирующие некоторые спорные моменты, актуализирующие закон в соответствии с современными реалиями. Новая редакция позволит дольщикам чувствовать себя под большей защитой, используя новые механизмы регулировки действий застройщиков. Фз 214 с комментариями легко обнаружите в нашей статье.

Благодаря фз, застройщик осознаёт себя защищённым, есть люди, стремящиеся, нажиться на строительной компании, детально знают ФЗ, ищут дополнительные лазейки. Например, в 214, увеличился срок стройки, бегут с заявлением в соответствующие инстанции. 214 фз с изменениями на 2018 поможет вам найти ответы на некоторые вопросы.

Закон об участии в долевом строительстве фз определяет:

  • обязанности застройщиков, закон 214 фз. В случае каких-либо отклонений, он составляет изменения, дополнительные соглашение, которые будущий хозяин, может подписать, или нет. Это право обеспечивает ФЗ;
  • права застройщиков по 214;
  • обязанности дольщиков;
  • права дольщиков на 214 законе;
  • нормы составления договора долевого строительства, порядок его расторжения на 214;
  • 214 это механизмы защиты прав дольщиков, ответственность, которую несут стороны;
  • 214 обеспечивает контроль государства за деятельностью застройщиков согласно фз.

Общие понятия

Дольщиками, участниками договора 214 долевого строительства — называются инвесторы, вкладывающие свои деньги в строительство. Их цель — получение по 214 в собственность готового помещения после ввода здания в эксплуатацию, по соответствии с фз. Помещение, купленное таким способом, будет дешевле, так как процедура покупки связана с риском по 214. Несмотря на законодательную поддержку государства, которую даёт закон 214 фз. Приходится ждать постройку согласно 214. Инвестором может выступать частное лицо, компания говорится в ФЗ.

Застройщик, обязуется распределить средства дольщиков, организовать строительство, ввод в эксплуатацию, после которого дольщику будут переданы ключи от помещения, все необходимые документы согласно ФЗ.

Объектом долевого строительства по 214, может согласно ФЗ выступать жилой дом (высотный, малоэтажный), офисное здание, иная капитальная постройка (склад, гаражи и так далее).

В строительстве по долевому договору принимают участие:

  • инвесторы (дольщики, иные выгодополучатели по пунктам 214);
  • застройщик (обладает правом распоряжения землёй — по договору долгосрочной аренды, или земля в собственности);
  • генподрядчик, строительная компания, занимающаяся процессом возведения по правилам 214. Генподрядчиком может быть застройщик.

Что регулирует закон

Застройщик по закону 214 несёт ответственность за свою деятельность. Она выражается обязательными пунктами фз:

  • наличие необходимой документации для возведения строения по 214, всех разрешений, соблюдения всех технических регламентов. Немаловажен факт, все бумаги должны быть оформлены до начала сбора инвестиций. Дольщики, вкладывая свои средства, должны быть уверены, что строительство будет начато, не остановлено из-за того, что не получается добиться какого-нибудь разрешения;
  • предоставление дольщикам всей документации для 214 требований. Она должна быть в открытом доступе, чтобы дольщик мог удостовериться, что застройщик имеет право вести свою деятельность. Если не строит, заключает договор с подрядчиком. Подрядчик должен предоставить свой пакет документов, доказывающий его право на проведение строительства, как требует 214-ый;

Чтобы дольщики были спокойны за свои деньги, будущее помещение, составляется проектная декларация. Она содержит базовый набор документов от всех участников строительства разрешительные документы, информация о застройщике, его финансовом положении.

  • застройщик вкладывает свои деньги не менее одной трети от общей суммы, так как является выгодополучателем наравне с инвесторами согласно 214. Средства от инвесторов должны быть потрачены на застройку. Расходы, связанные с организацией процесса (зарплаты сотрудникам, оплата электричества, потраченного в офисе, прочие подобные моменты) ложатся на плечи застройщика.

Права инвестора

Дольщик (инвестор) по 214 фз 2018 может:

  • по случаю обнаружения дефектов готового помещения требовать их устранения, снижения цены за объект или возврата денег согласно фз;

К дефектам причислены недостатки в строительстве, несоответствие строительным нормам, непригодное для использования помещение, несоблюдение сроков передачи объекта новому собственнику.

  • продать своё право на объект, на любом этапе строительства. Для этого заключается Договор уступки прав с третьим лицом, пожелавшим купить объект незавершённого строительства;
  • расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого нужны веские причины, нарушения со стороны застройщика.

Расторжение, возможно, вплоть до момента подписания акта приёма-передачи. Поэтому нужно внимательно рассмотреть готовый объект прежде, чем ставить свою подпись.

Договор долевого участия

Закон защищает интересы тех, кто заключил с застройщиком договор долевого участия, ДДУ 214 фз. Следует внимательно относиться к составленному договору, тщательно читать перед его подписью. Если что-то не знаете, стремитесь проконсультироваться, не забывайте о помощи юриста.

Договор отражает нюансы отношений сторон:

  • каждый ДДУ обязательно регистрируется через Росреестр. Позволяет избежать повторной продажи помещения;
  • каждый договор содержит информацию об окончательной стоимости помещения. Пункт обозначается, чтобы застройщик не мог требовать от инвестора дополнительного вложения средств дду 214 фз;
  • ДДУ содержит сроки окончания строительства, передачи площади во владение инвестора, вид ответственности за несоблюдение этих сроков (пеня);
  • по ФЗ 214 договор содержит гарантийный срок, в течение которого застройщик будет обязан устранять скрытые дефекты, проявившиеся в процессе эксплуатации;
  • ДДУ подробно описывает помещение, которое по итогу получит инвестор его назначение, на каком этаже он будет находиться, к какому типу постройки относится всё здание, о материалах, которые будут использованы внутри и снаружи и прочие моменты. По этому пункту дольщик будет принимать объект, следить, чтобы всё соответствовало описанию.

Какие изменения произошли

ФЗ 214 с комментариями претерпевал изменения несколько раз. Изменения в фз вносились в 2016, 2017 годах. Они уточняют спорные моменты, они призваны, ещё надёжнее защитить права дольщиков. Любой договор долевого строительства – это риск. Государство старается решать конфликты в долевом строительстве, так как здесь фигурируют очень большие суммы. Практически всегда дела, связанные с этой темой, громкие, а проблемы с завершением строительства или возвратом денег приобретают грандиозные масштабы. Следующие изменения в фз вступили в силу с 2018 года.

Единый реестр застройщиков

В последнее время, чаще создаются единые реестры, базы и списки. Это стало доступно благодаря развитию технологий. Сейчас доступ к базе получают из любого уголка страны, тенденция не обошла стороной и долевое строительство.

Добросовестные компании должны упомянуты в специальном реестре, заговорили в 2016 году. Уже тогда началась работа по созданию этой базы. С 2018 года единый реестр застройщиков обрёл юридическую силу. В него входят надёжные компании с положительной историей и гарантиями. Чтобы понять, доверять фирме или заключать с ней договор. Необходимо проверить, попала ли она в единый реестр.

Механизм, по которому застройщики будут допущены в реестр, в настоящее время дорабатывается. Ожидается внесение поправок Постановлением Правительства.

Единый компенсационный фонд

Нововведение в фз – теперь по ст.23 застройщики обязаны вносить платёж на счёт единого компенсационного фонда (не более 1% от суммы ДДУ) с каждого заключённого договора. Деньги из фонда будут страховать дольщиков от потери денег в случае, если застройщик не может завершить начатое дело. Компенсационный фонд — некоммерческая организация, занимающаяся сбором денег, контролем над расходом.

Подстраховка в виде компенсационного года коснётся тех построек, которые стали проблемными после 2017 года. Фонд может оплачивать только те договоры, с которых был оплачен сбор.

Уставной капитал

Теперь 214 фз об участии в долевом строительстве налагает ограничение на возможности застройщика. Размер дома, на постройку которого может получить разрешение компания, будет зависеть от её Уставного капитала (УК). По экономическим нормам он существует для решения непредвиденных финансовых трудностей, попытки оздоровления компании при процедуре её банкротства.

Площадь возводимого объекта Размер УК согласно фз
До 1500 м2 От 2 500 000 руб
До 10 000 м2 От 10 000 000 руб
До 25 000 м2 От 40 000 000 руб
500 000 м2 и выше 1 500 000 000 руб

Ранее закон никак не регулировал этот вопрос. Нередко возникали ситуации, когда на погашение долгов перед дольщиками у обанкротившейся организации изначально не было средств. Проверки показывали, уставной капитал компании 100-200 тысяч рублей.

Отсутствие задолженностей

Застройщик должен не иметь задолженностей перед налоговой службой, или не более 25 процентов от его активов, согласно фз. Не получится собрать деньги с соинвесторов у обанкротившейся компании. Застройщик, попавший, в список недобросовестных. Его деятельность будет под вопросом. Выйти из него непросто, продолжать финансово-строительную деятельность с негативной историей не удастся.

Доступность проектной декларации

Ранее проектная декларация обязательно должна была храниться у самого застройщика. Каждый будущий инвестор мог ознакомиться с ней в офисе компании. Теперь вся информация по будущей постройке должна быть в открытом доступе онлайн. Если физическое лицо планирует заключить ДДУ, ему предстоит ознакомиться с Проектной Декларацией в электронном виде, до посещения офиса застройщика.

Электронную форму документа можно искать на сайте регионального надзорного органа, уполномоченного следить за долевым строительством. Подробно о Проектной декларации рассказывает статья 19.

Формирование цены объекта

Законодательно закреплена прямая зависимость цены объекта от его площади. Цена рассчитывается исходя из квадратных метров, если в итоговом помещении их недостаёт, инвестор вправе разорвать сделку, потребовать пересчёта или устранения обнаруженного несоответствия.

ФЗ-214 регламентирует процент, площади, отводимый на отделочные работы. Реальная площадь не соответствовала купленной на 10% и более, застройщик списывал проведение отделочных работ внутри помещения. Сейчас закон определяет допустимое несоответствие не более 5%.

Какие гарантии дает закон

214 фз с изменениями на 2018 год предопределяет ряд гарантий, благодаря которым инвестировать свои деньги станет менее опасно. Огромное количество обманутых дольщиков, живут по всей стране, годами пытаются вернуть свои деньги или получить площади, ждут своей участи и обивают пороги казенных учреждений. Недобросовестные застройщики успешно пользовались лазейками закона, теперь получить с них деньги практически нереально. 2018 год станет новой эпохой долевого строительства. Это отразится на стоимости договоров. Когда речь идёт о крупных суммах, многие предпочтут переплатить, чтобы уверенно сохранить свои деньги.

Несуществующие объекты

Ранее неоднократно появлялись мифические проектные декларации, по которым застройщик искал инвесторов, собирал с них деньги и исчезал. Никто не планировал строить.

Чтобы этого не происходило, фз предписывает:

  • подготовить проектную декларацию, разместить её в Интернете;
  • подготовить разрешение на строительство;
  • получить допуск СРО, если застройщик сам будет возводить дом. Нанимает подрядчика — необходимо приложить к пакету документов данные о подрядчике.

У застройщика есть полный комплект документов, он опубликовал его через интернет, можно заключать с ним договор, вносить сумму на счёт. За время подготовки, надзорные органы будут оповещены о планируемом строительстве, будут держать под контролем этот вопрос, ведётся ли строительство.

Двойная продажа объектов

Распространённая проблема — у одного помещения, оказывается, два владельца. Одну квартиру мошенник мог продать несколько раз, так как не было никакой возможности проверить, «чистая» эта квартира или уже числится в договоре долевого участия. Теперь ДДУ контролируется, в первую очередь, Росреестром.

Деньги на свой счёт застройщик может собирать только после регистрации ДДУ через Росреестр. Настоящая регистрация — это и есть факт заключения договора статья 4 ФЗ 214.

Преднамеренное банкротство

Один из методов, страхующих соинвесторов от потери денег — залог, они получают согласно фз:

  • земля, на которой планируется или ведётся строительство;
  • сама постройка.

Эти объекты становятся залогом у соинвесторов, закреплено ст.13 ФЗ-214.

Договор долевого участия

Изменения 214 фз комментарии вносят уточнения по содержанию ДДУ. Там должно содержаться подробное описание объекта (если это квартира, то её площадь, этаж, внутренняя и внешняя отделка, количество комнат и так далее). Закон призывает максимально конкретизировать объект, фиксировать эту информацию в письменном виде. Будет понятно, выполнил ли застройщик свои обещания, или он должен выплачивать компенсацию за невыполненные работы. Просмотрите изменения 214 фз, комментарии помогут вам разобраться.

Неустойка

Расчет неустойки по 214 фз по нашим рекомендациям, проста. Калькулятор неустойки по 214 фз хороший помощник. Новая редакция фз 214 о долевом участии в строительстве призвана, максимально обезопасить дольщиков от мошенников строительства, неустойка по 214 фз. Прозрачность всех операций, надзорные и контролирующие структуры, расширенные возможности дольщиков расторгнуть договор, вернуть свои деньги — на что делается упор фз.

Отдельный пункт фз касается неустоек, пеней, которые соинвестор, вправе потребовать от застройщика на основании договора долевого участия.

Неустойка по 214 фз, п.2, ст.6, может быть затребована при срыве сроков передачи готового помещения соинвестору. Застройщик на этапе проектной декларации закладывает сроки ведения строительных работ, сроки сдачи для эксплуатации готового помещения. Последняя дата указывается по договору, соблюдая фз. Если застройщик нарушает этот пункт, инвестор имеет право на компенсацию своего затянувшегося ожидания по соотвествии с фз.

Виды решения вопроса по неустойке.

Пункт ДДУ Что написано в ДДУ Решение
Сроки сдачи Указаны точные сроки передачи объекта инвестору в собственность согласно фз. Выплата денежной компенсации неустойки по формуле, главный пункт — количество дней просрочки. Расторжение договора, фз говорит об этом.
Площадь Указывается точная площадь готового помещения на день подписания акта — приёма-передачи. Закон допускает фактическое расхождение с этой цифрой не более чем на 5%.

При расхождении в меньшую сторону застройщик выплачивает компенсацию по размеру, который рассчитывается по формуле цена за квадратный метр, указанной на ДДУ * на количество итоговых метров. Инвестор вправе расторгнуть договор, не принимая помещение не получая неустойку, фз это предусматривает.

При расхождении на большую сторону, возможно, либо расторжение договора, либо доплата или взаимозачёт со стороны инвестора.

Отделка В ДДУ прописывается, как должен выглядеть объект на день сдачи. Этот пункт составляется в соответствии с проектной декларацией. Прописывается всё внешняя отделка, внутренняя отделка, материалы, наличие сантехники и дополнительных приспособлений и так далее.

При несоответствии заявленному для ДДУ плану застройщик обязан устранить недочёты за срок, который оговаривается с инвестором.

Если нарушения существенные (трещины стены), то соинвестор вправе не подписывать акт приёма-передачи и разорвать договор согласно фз.

Если срок устранения недочётов прошёл, а акт приёма-передачи, ещё не подписан, потому что помещение ненадлежащего вида, застройщик обязан заплатить неустойку за просрочку, это сказал 214 ФЗ.

Устранение недочётов Сроки, отведённые на устранение выявленных дефектов, прописываются на дополнительном соглашении сторон, 214 закон. По этому соглашению срок сдачи готового объекта переносится на указанную дату. Если застройщик не уложился по сроку, он обязан будет выплатить неустойку по формуле, где дата просрочки фигурирует не та, что указана в ДДУ, а та, что указана в соглашении. Не бойтесь 214 ФЗ вам поможет.

Во всех случаях инвестор имеет право по закону не соглашаться на продление сроков сдачи объекта, и расторгнуть договор, 214 ФЗ вам в помощь.
Расчёт неустойки, формула

Для того, чтобы рассчитать размер неустойки, нужно несколько параметров согласно пунктам 214 ФЗ:

  • цена объекта, прописанная в договоре по 214 закону;
  • количество дней просрочки, передачи права распоряжения объектом по 214 закону;
  • ставка рефинансирования ЦБ на день исполнения обязательства, 214 требует.

Новая редакция Федерального Закона 2014 определяет расчет размера компенсации по следующей формуле:

Таким образом, размер полагающейся суммы каждый дольщик может рассчитать самостоятельно, благодаря 214 закону.

Порядок взыскания в досудебном порядке

Взыскать с застройщика неустойку можно в досудебном порядке. Сначала нужно использовать этот метод. Чтобы разобраться без обращения в суд, дольщик направляет претензию застройщику.

Она состоит из:

  • указание сторон дела (персональные данные инвестора и данные о застройщике);
  • калькуляция размера требуемой неустойки, расчет неустойки по 214 фз;
  • обстоятельства дела — из-за чего возникла задержка подписания акта приёма-передачи. Это может быть и затягивание сроков, и отказ вовремя привести помещение в надлежащее состояние в соответствии с ДДУ;
  • требования и сроки погашения неустойки.

Ссылаться нужно на Гражданский Кодекс, статья 309, 310 и ФЗ 214 (ст.6). К претензии нужно приложить:

  • ДДУ или договор цессии (при перезаключении договора на другое лицо);
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • квитанции об оплате договора долевого участия.

Ответ должен поступить в течение 10 дней с момента принятия заявления (так гласит закон о защите прав потребителя). На своём экземпляре бумаги нужно проставить печать о принятии с указанием номера входящего. Если ответ отрицательный либо не поступил вовсе, можно идти в суд опираясь на 214 ФЗ.

Порядок взыскания в судебном порядке

Составляя иск в суд, можно потребовать:

  • сумму неустойки;
  • компенсацию аренды жилья на срок задержки;
  • штраф за игнорирование досудебной возможности решения ситуации;
  • судебные издержки и оплата работы юриста;
  • моральный ущерб;
  • иные издержки при наличии достаточной доказательной базы, опираясь на 214 ФЗ.

К вышеупомянутым статьям ГК РФ и ФЗ 214 можно добавить выдержки из Постановления Пленума Верховного суда от 28.06.2012 и закона о защите прав потребителей, касающиеся защиты интересов прав потребителей и рассмотрения таких дел. Иск направляется по месту жительства истца, по месту нахождения объекта строительства или по месту нахождения компании-застройщика. В последнем случае иск направляется при цене иска менее 50 тысяч рублей.

Он должен содержать:

  • наименование судебного участка, персональные данные заявителя с адресом, данные ответчика с обратным адресом;
  • обстоятельства дела – условия ДДУ, причины возникновения задержки, сроки задержки, данные, которые выдаёт калькулятор неустойки по 214 фз;
  • упоминание о том, что была попытка решения конфликта мирным путём;
  • неудобства, которые понёс истец в связи с невозможностью в срок занять помещение по ДДУ;
  • требования по сумме желаемой выплаты.

Приложение должно содержать копии документов:

  • удостоверение личности истца (паспорт);
  • договор Долевого Участия и договор цессии при наличии такового;
  • претензия, направленная застройщику как попытка досудебного урегулирования;
  • если был подписан акт приёма-передачи, то и он тоже;
  • прочие документы, подтверждающие законность требуемой суммы (например, в случае, если пришлось арендовать помещение на время задержки, то приложить договор аренды и доказательства оплаченной суммы).

В канцелярию суда сдаётся столько пакетов документов, сколько участников процесса один для суда, один остаётся у истца и один предназначается для отправки ответчику. Суд рассматривает иск и назначает дату судебного заседания, оповещая по почте или в смс-уведомлении, если истец дал на это согласие.

Случаи из практики

Согласно фз 214 последняя редакция 2018 об участии в долевом строительстве суд по-новому относится к таким исковым заявлениям. Возможно, как полное удовлетворение требований дольщика, так и частичное. Ст.33 ГК РФ позволяет иногда существенно снижать размер итоговой выплаты.

Частые примеры:

  1. суд по ходатайству ответчика может определить несоответствие размера компенсации последствиям нарушения сроков. Связано это с тем, что в заявленной сумме может быть выявлена скрытая попытка получить дополнительную выгоду за счёт ответчика. Тогда сумма окончательной выплаты будет снижена, а исковые требования удовлетворены частично. Такие случаи встречаются примерно в половине ситуаций, связанных с разбирательствами по долевому строительству, в соответствии с ФЗ. Как показывает практика, каждый случай разбирается судьями в индивидуальном порядке;
  2. суд отказывает в выплате неустойки или существенно сокращает её размер, если ответчик может убедительно доказать, что договорённости не выполнены, не по его вине, а вследствие непреодолимых обстоятельств. При этом обстоятельством на стороне застройщика будет то, что он предупредил дольщика о невозможности закончить работы в срок, и что остались незначительные работы;
  3. имеют место случаи, когда компенсационные выплаты назначаются на срок после окончания строительства. Таким образом, снижаются риски разорить застройщика и оставить дольщиков совсем без квартир. После ввода здания в эксплуатацию, когда и дольщикам уже ничего не угрожает, и квартиры не по ДДУ можно законно продавать, застройщик имеет больше возможностей для выплат долгов, фз хорошо это предусмотрел;
  4. компенсация морального вреда – особая категория в разных судебных разбирательствах, в том числе, и при рассмотрении дел долевого участия, калькулятор неустойки по 214 фз, помогает всё подсчитать. Если указать слишком большую сумму, суд может заподозрить попытку нажиться за счёт ответчика и сильно урезать размер окончательной выплаты, неустойка по 214 фз, вас не устроит. Поэтому при указании этого пункта истцу стоит трезво оценивать нанесённый моральный ущерб и размер его компенсации, помнить что ФЗ это учёл;
  5. судьи в соисканиях человека связанного с долевым строительством по фз 214 последняя редакция 2018 об участии. Смотрите фз 214 с комментариями. Обычно процент таких итогов небольшой, и связан с неверным пониманием закона. Согласно 214 фз, дольщик ошибся что нарушен срок передачи объекта ему во владение. Таких ситуаций немного, потому что сначала люди стараются обращаться к юристам, а те, в свою очередь, досконально изучают договор долевого участия и поясняют дольщику его права во ФЗ. изменения 214 фз комментарии, позволят разобраться лучше.

Чаще всего суды всё-таки, благодаря, 214 занимают сторону соинвесторов, благодаря, 214 фз. Благодаря 214 застройщики имеют куда больше механизмов задержки денег, передачи жилья, финансовых уловок и лазеек по 214 фз 2018. Дольщик желает не потерять деньги, имущество, построенное в срок, редко когда он имеет целью нажиться на строительной компании, 214 фз 2018, доработан лучше, расчет неустойки по 214 фз, будет легче.

Эффективно обращаться в суд, не затягивая, согласно фз ваши проблемы разрешатся. Фз 214 последняя редакция 2018 об участии послужит неплохой опорой.

Новая редакция закона закон 214 фз о долевом участии укрепляет права соинвесторов и ужесточает условия строительства домов по ДДУ. Есть надежда, что в будущем категория «обманутый дольщик» больше не появится. 214 фз об участии в долевом строительстве, рассматривается возможность в дальнейшем распространить действие компенсационного фонда на тех, кто потерял свои деньги до 2016 года согласно 214 закона. При успешной практике работы фонда, при хорошей отдаче других поправок в закон 214 фз, строительство по ДДУ станет максимально прозрачным и защищённым от рисков. 214 фз с изменениями на 2018, функционирует намного лучше, чем дду 214 фз.